Aggiudicazione di una casa all'asta: quali costi si devono sostenere?

Guida pratica a tutti i costi nascosti

L’acquisto di un immobile all’asta può rappresentare un’opportunità vantaggiosa, ma spesso chi si avvicina a questa procedura ignora l’esistenza di una serie di spese aggiuntive, talvolta impreviste. Conoscere in anticipo tutti i costi da sostenere è essenziale per valutare la reale convenienza dell’operazione e per evitare brutte sorprese.

In questo articolo esamineremo tutti i costi — espliciti e nascosti — che gravano sull’aggiudicatario di un immobile acquistato all’asta.

1. Prezzo di aggiudicazione e saldo del prezzo

Il primo e principale costo è, naturalmente, il prezzo di aggiudicazione, che deve essere versato entro il termine stabilito nell’ordinanza di vendita, generalmente entro 120 giorni. Il pagamento deve essere effettuato al netto della cauzione già versata (di norma il 10% del prezzo base).

2. Imposte e tributi

Le imposte variano in base alla natura del soggetto venditore (privato o impresa, soggetto IVA o meno) e alla destinazione dell’immobile (prima casa o seconda casa).

Se il venditore non è soggetto IVA:

• Registro: 2% (prima casa) o 9% (altra destinazione)

• Imposta ipotecaria: €50 fissi

• Imposta catastale: €50 fissi

Se il venditore è soggetto IVA:

• IVA: 4% (prima casa), 10% o 22% (in base alla tipologia)

• Imposte di registro, ipotecaria e catastale: €200 ciascuna

L’imposta di registro si calcola sul prezzo di aggiudicazione, non sul valore catastale, salvo casi particolari. Vediamoli:

A differenza delle compravendite tradizionali, dove – in caso di acquisto da privato e con determinate condizioni – è possibile pagare l’imposta sul valore catastale dell’immobile (cosiddetto “prezzo-valore”), nell’ambito delle vendite giudiziarie questa agevolazione non si applica automaticamente.

 Eccezioni e casi particolari

Esistono alcune eccezioni limitate in cui è possibile applicare il meccanismo del “prezzo-valore”, ma devono verificarsi contestualmente due condizioni:

1.      L’acquirente è persona fisica che non agisce nell’ambito di attività d’impresa o professionale.

2.      L’immobile è ad uso abitativo e l’acquisto è destinato a prima casa, con tutti i requisiti previsti dalla normativa.

In questi casi, il contribuente può chiedere esplicitamente di applicare il prezzo-valore anche in sede d’asta. Tuttavia, la prassi varia tra i tribunali, e è fondamentale consultare il bando d’asta o un professionista.

3. Compenso del delegato alla vendita

Il delegato alle operazioni di vendita (normalmente un notaio o un avvocato) riceve un compenso proporzionale al prezzo di aggiudicazione, stabilito secondo un tariffario approvato dal tribunale. Questo onorario:

• non è incluso nel prezzo di aggiudicazione,

• è a carico dell’aggiudicatario,

• è dovuto anche se la procedura prevede una vendita “senza incanto”.

L'importo può variare da poche centinaia a diverse migliaia di euro, in base al valore del bene (1% - 2%).

4. Spese condominiali arretrate

L’aggiudicatario è obbligato a versare le spese condominiali ordinarie relative all’anno in corso e a quello precedente, come previsto dall’art. 63 disp. att. c.c. Tuttavia:

• le spese straordinarie deliberate prima dell’aggiudicazione restano a carico del debitore,

• occorre sempre richiedere una situazione aggiornata all’amministratore di condominio.

Sull'argomento, consigliamo di leggere l'articolo pubblicato precedentemente, qui di seguito il link https://www.fanizzilegal.it/post/aggiudicazione-immobiliare-e-spese-condominiali-pregresse-chi-paga-obblighi-e-cautele-per-l-aggiud

5. Spese per la liberazione dell’immobile

Uno degli aspetti più delicati dell'acquisto di un immobile all’asta riguarda la concreta disponibilità del bene dopo l’aggiudicazione. Non è raro, infatti, che l’immobile risulti ancora occupato al momento del trasferimento della proprietà. A seconda della situazione, l’aggiudicatario può trovarsi a dover sostenere spese non irrilevanti per ottenere il possesso pieno e pacifico dell’immobile.

Tipologie di occupazione e conseguenze pratiche:

• Occupazione da parte dell’esecutato: è la situazione più frequente. In questi casi, il custode giudiziario può essere autorizzato dal giudice dell’esecuzione ad attivare la procedura di liberazione coattiva, a spese dell’aggiudicatario. Quest’ultimo può dover anticipare i costi di trasloco, smaltimento beni, serrature e custodia.

• Occupazione da parte di terzi:

  • con titolo opponibile (es. contratto di locazione trascritto prima del pignoramento): il contratto continua a produrre effetti nei confronti dell’aggiudicatario, che subentra come locatore fino alla naturale scadenza;

  • senza titolo o con titolo non opponibile: in tal caso l’aggiudicatario ha diritto a ottenere il rilascio, ma potrebbe essere necessaria un’ulteriore azione giudiziaria di sfratto o rilascio.

Costi indicativi da mettere in conto:

• Diritti dell’ufficiale giudiziario: da € 100 a € 500 circa;

• Spese per la forza pubblica (se necessaria): variabili;

• Trasloco e smaltimento beni: da € 500 in su, a seconda del volume e della località;

• Eventuali oneri per la custodia dei beni mobili lasciati dall’occupante: a carico dell’aggiudicatario se il custode ne assume la responsabilità.

Nota operativa: l’aggiudicatario può valutare se negoziare volontariamente il rilascio dell’immobile con l’occupante, eventualmente tramite l’assistenza di un avvocato, con risparmio di tempo e costi.

6. Trascrizione del decreto di trasferimento e volture catastali

Il decreto di trasferimento, emesso dal giudice dell’esecuzione, ha valore sostitutivo dell’atto notarile di compravendita ed è lo strumento con cui la proprietà del bene viene trasferita all’aggiudicatario. Tuttavia, per perfezionare e rendere opponibile tale trasferimento, sono necessari ulteriori adempimenti tecnici, con relativi costi:

Trascrizione nei Registri Immobiliari

• È curata dal professionista delegato alla vendita (normalmente un notaio o un avvocato).

• Comporta il pagamento di:

  • Diritti di trascrizione: variabili ma generalmente intorno a € 200–300;

  • Imposta ipotecaria e catastale: se non soggetta a IVA, ammontano a € 50 ciascuna.

Voltura catastale

• È l’adempimento con cui si aggiorna l’intestazione dell’immobile presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto.

• È obbligatoria e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla trascrizione del decreto.

• I costi sono modesti (circa € 55), ma eventuali irregolarità catastali possono generare ulteriori costi tecnici per aggiornamenti, planimetrie o regolarizzazioni.

Attenzione a:

• Eventuali incongruenze urbanistiche o catastali segnalate nella perizia, che l’aggiudicatario sarà tenuto a sanare a proprie spese;

• Imposta di registro: se non assoggettato a IVA, si calcola sul prezzo di aggiudicazione e viene versata dal delegato prima della trascrizione.

7. Altri oneri accessori

Oltre ai costi "ufficiali", l’aggiudicatario può trovarsi a sostenere oneri accessori imprevisti, non sempre indicati in modo chiaro nei documenti di vendita.

Esempi pratici:

• Cancellazione delle formalità pregiudizievoli:

  • Il decreto di trasferimento produce effetto purgativo, cioè libera l’immobile da ipoteche, pignoramenti e altri vincoli.

  • Tuttavia, i costi tecnici di cancellazione formale (imposta di bollo, diritti catastali, trascrizione di ordinanze) sono talvolta anticipati dal professionista delegato, ma addebitati all’aggiudicatario.

• Spese tecniche post-aggiudicazione:

  • Aggiornamento planimetrie catastali;

  • Ottenimento certificati mancanti (es. agibilità, conformità impianti);

  • Costi per l’allaccio o la riattivazione di utenze (luce, gas, acqua);

  • Eventuali sanzioni edilizie in caso di abusi da sanare.

• Spese legali o peritali extra:

  • Se si decide di farsi assistere da un avvocato o un tecnico per verifiche prima della partecipazione o per gestire problematiche post-aggiudicazione.