Aggiudicazione immobiliare e spese condominiali pregresse: chi paga? Obblighi e cautele per l’aggiudicatario

Chi partecipa a un’asta immobiliare è spesso concentrato unicamente sul prezzo, sulla perizia e sul potenziale valore dell’immobile. Tuttavia, un aspetto troppo spesso trascurato riguarda i debiti condominiali pregressi. Chi ne risponde dopo l’aggiudicazione? È corretto pensare che spettino solo al precedente proprietario - l’esecutato? La risposta è no: esiste una responsabilità solidale in capo all’aggiudicatario, anche se estraneo alla gestione pregressa del bene.

Vediamo cosa dice la legge, come si comporta la giurisprudenza e quali cautele pratiche adottare prima di formulare un’offerta in asta.

1. La norma chiave: art. 63 disp. att. c.c.

Il punto di partenza è l’art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile, che così recita:

 «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con questo per il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.»

L’aggiudicatario, acquistando il bene all’asta, subentra nei diritti del condòmino esecutato ai sensi dell’art. 586 c.p.c. Il suo obbligo non è contrattuale, ma deriva direttamente dalla legge: si tratta di un’obbligazione c.d. ex lege e solidale.

2. L’interpretazione della giurisprudenza

La Cassazione ha chiarito in più occasioni che il subentro avviene automaticamente (Cass. civ., Sez. III, Sent. n. 24654, 03.12.2010), anche per chi acquista in sede di esecuzione forzata (Cass. civ., Sez. VI – 2- Ord. n. 1847, 25.01.2018), non trovando applicazione il disposto dell’art. 2919 c.c. – effetto traslativo della vendita forzata – che determina la liberazione dell’unità immobiliare pignorata da pignoramenti ed ipoteche ed ogni altro gravame su di essa insistente.

Però, è utile sottolineare come per le spese straordinarie unico responsabile per il pagamento resta il precedente proprietario – esecutato. Questo perché, per le innovazioni decise dal condominio si dovrà far riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha determinato l’intervento (Cass. Civ., Sez. II, Ord. n. 21860, 09.10.2020), anche se i lavori siano stati svolti, in tutto o in parte, in epoca successiva.

Lo Studio Fanizzilegal è a disposizione per fornire supporto e consulenza su ogni questione inerente la partecipazione e la successiva gestione di eventuali criticità emerse durante l'acquisto o l'aggiudicazione all'asta di un immobile.