La definizione stragiudiziale delle procedure esecutive immobiliari mediante intervento di terzo acquirente

Nel contesto delle procedure esecutive immobiliari, si registra con crescente frequenza il ricorso a strumenti negoziali finalizzati alla definizione anticipata del processo esecutivo, mediante l’intervento di un terzo acquirente interessato all’acquisizione del bene pignorato prima dell’esperimento della vendita forzata. Tale prassi, riconducibile alla c.d. “vendita in sede stragiudiziale” o all’“offerta transattiva”, si colloca in una dimensione alternativa rispetto alla liquidazione coattiva tipica dell’asta giudiziaria, consentendo di evitare le incertezze e le dinamiche competitive proprie di quest’ultima.

1. Inquadramento giuridico e modalità operative

La fattispecie si sostanzia, nella sua configurazione più diffusa, nella stipula di un accordo transattivo tra il terzo acquirente, il debitore esecutato e la totalità dei creditori intervenuti nella procedura. Tale accordo ha ad oggetto, di regola, il pagamento di una somma determinata a titolo di saldo e stralcio delle pretese creditorie, con conseguente rinuncia all’azione esecutiva e impegno alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravanti sull’immobile.

L’accordo deve essere formalizzato per iscritto, preferibilmente mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, e può essere sottoposto a condizioni sospensive, quali l’effettivo pagamento delle somme pattuite e il perfezionamento delle formalità di cancellazione.

In via alternativa, seppur con applicazione più limitata, il terzo può formulare un’offerta irrevocabile di acquisto nell’ambito della procedura esecutiva, richiedendo l’assegnazione del bene ai sensi dell’art. 588 c.p.c., ovvero procedere all’acquisto del credito vantato dal creditore procedente, subentrando nella relativa posizione giuridica e acquisendo così il controllo della procedura.

2. Profili temporali

Elemento essenziale ai fini della validità ed efficacia dell’operazione è la sua collocazione temporale: l’accordo deve intervenire anteriormente all’aggiudicazione del bene e, in ogni caso, prima dell’emissione del decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c.

Quanto ai termini di adempimento, il pagamento delle somme concordate avviene, di regola, contestualmente alla sottoscrizione dell’accordo o entro un termine convenzionalmente stabilito. L’intesa deve essere portata a conoscenza del giudice dell’esecuzione, il quale può disporre la sospensione della procedura ai sensi dell’art. 624 c.p.c., in attesa della sua definizione.

3. Condizioni di efficacia

La validità dell’accordo è subordinata al consenso unanime di tutti i creditori iscritti e intervenuti nella procedura, atteso che la mancata adesione anche di uno solo di essi impedirebbe la piena liberazione del bene dai vincoli pregiudizievoli.

Sotto il profilo oggettivo, l’accordo può prevedere tanto il pagamento integrale dei crediti quanto una definizione a saldo e stralcio, purché accettata da tutte le parti coinvolte. È altresì necessario che i creditori si impegnino a rilasciare le quietanze e i consensi necessari per la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e del pignoramento.

Particolare rilievo assume, inoltre, la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, la cui mancanza può incidere sulla validità del trasferimento. In tal senso, l’art. 19 del D.L. 31 maggio 2010, n. 78 impone la dichiarazione di conformità catastale a pena di nullità dell’atto, principio costantemente ribadito dalla giurisprudenza di merito.

4. Adempimenti procedurali

Dal punto di vista operativo, la definizione dell’accordo comporta una serie di adempimenti imprescindibili:

• la redazione dell’atto in forma scritta, con l’eventuale intervento del notaio per l’autenticazione delle sottoscrizioni e la cura degli adempimenti pubblicitari;

• l’esecuzione dei pagamenti secondo le modalità convenute;

• il rilascio, da parte dei creditori, delle quietanze e dei consensi alla cancellazione delle formalità presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;

• la dichiarazione di estinzione della procedura esecutiva da parte del giudice, una volta verificato l’integrale adempimento dell’accordo;

• il trasferimento del bene mediante atto notarile, corredato dalle dichiarazioni di conformità urbanistica e catastale.

  
  

5. Riferimenti normativi e orientamenti giurisprudenziali

La disciplina di riferimento si rinviene negli artt. 624 e 586 c.p.c., rispettivamente in tema di sospensione ed estinzione della procedura esecutiva e di trasferimento del bene, nonché negli artt. 1350 e 2643 c.c., relativi alla forma e alla trascrizione degli atti immobiliari. Di particolare rilievo è altresì l’art. 19 del D.L. n. 78/2010, che introduce l’obbligo di conformità catastale.

Sul piano giurisprudenziale, numerosi arresti di merito hanno riconosciuto la legittimità e l’efficacia degli accordi transattivi finalizzati alla chiusura anticipata delle procedure esecutive, purché siano rispettati i principi di tutela della par condicio creditorum e di regolarità formale e sostanziale del trasferimento. Tra le pronunce più significative si segnalano quelle del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (sentenze nn. 1861/2020 e 3649/2015), del Tribunale di Avezzano (sentenza n. 847/2014) e del Tribunale di Locri (sentenza n. 551/2024).